ปัญหาที่มักจะพบอยู่เป็นประจำ สำหรับผู้มีบ้านให้เช่า หรือห้องให้เช่า คือ ผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่าและไม่ยอมย้ายออกจากสถานที่เช่า สร้างความหนักใจให้แก่เจ้าของสถานที่เช่าเป็นอย่างมาก หลายท่านใจร้อน ใช้วิธีล๊อกกุญแจไม่ให้ผู้เช่าเข้าบ้านโดยเมื่อผู้เช่าออกไปนอกสถานที่เช่าเช่นไปทำงาน ผู้ให้เช่าจะนำกุญแจไปล๊อกเพื่อไม่ให้ผู้เช่ากลับเข้าใช้สอยสถานที่เช่าได้ หรือบางทีก็งัดห้องหรือบ้าน แล้วทำการขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าออกไป โดยผู้ให้เช่าไม่ทราบว่าจะนำความเดือดร้อนถึงติดคุกติดตามรางมาถึงตนเอง ในความผิดฐานบุกรุก ตามประมวลกฎหมายอาญา
ตามคำพิพากษาฎีกาที่ ๑/๒๕๑๒ ศาลฎีกาตัดสินว่า การที่เจ้าของบ้านใช้ไม้กระดานตีขวางทับประตูห้องเช่า ที่ผู้เช่าได้ครอบครองอยู่ และโต้แย้งสิทธิตามสัญญาเช่า ทำให้ผู้เช่าเข้าห้องไม่ได้ ถือว่าการกระทำของเจ้าของบ้านเป็นการล่วงล้ำเข้าไปในอำนาจการครอบครองของผู้เช่า อันเป็นการรบกวนการครอบครองห้องของผู้เช่า เจ้าของบ้านจึงมีความผิดตามประมวลกฎหมายอาญามาตรา ๓๖๒ ซึ่งมีโทษจำคุกไม่เกิน ๑ ปี
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 363/2518 โจทก์เช่าบ้านของ ส.ต่อมาถูก ส.ฟ้องขับไล่ ศาลล่างทั้งสองพิพากษาขับไล่โจทก์ แต่โจทก์มิได้รับทราบคำบังคับของศาลที่ให้โจทก์ออกจากบ้านใน 1 เดือน โจทก์ฎีกา ระหว่างฎีกาโจทก์ไปต่างจังหวัดใส่กุญแจบ้านและฝากเพื่อนบ้านให้ดูแล จำเลยที่ 1 สามี ส.ให้จำเลยที่ 2 ตัดหูร้อยกุญแจบ้านออกและให้จำเลยที่ 2 เข้าไปอาศัย เมื่อโจทก์ยังไม่ทราบคำบังคับ โจทก์ยังมีสิทธิครอบครอง จำเลยเป็นผู้ใช้ให้บุกรุก โจทก์เป็นผู้เสียหายมีอำนาจฟ้องจำเลยในความผิดฐานบุกรุก
หนทางป้องกันไม่ให้เกิดปัญหาดังกล่าว
ในการให้บุคคลใดเช่าบ้าน ควรมีสัญญาเช่าเป็นหนังสือ และในสัญญาระบุด้วยว่า "หากผู้เช่าผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าหรือผิดสัญญาเช่า ผู้ให้เช่าชอบที่จะบอกเลิกสัญญาได้ทันที และใช้สิทธิครอบครองทรัพย์สินที่เช่าได้ทันที"
หากเป็นดังนี้แล้ว เมื่อผู้ให้เช่าไม่ชำระค่าเช่า หรือผิดสัญญาเช่าผู้ให้เช่าจะสามารถขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าออกจากห้องเช่า แต่ควรแจ้งไปยังพนักงานตำรวจให้มาเป็นพยานและทำบันทึกประจำวันเพื่อเป็นหลักฐานในการขนย้ายด้วย อนึ่ง ผู้ให้เช่าจะต้องขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าด้วยความระมัดระวัง ไม่ให้เสียหายเสมือนขนย้ายทรัพย์สินของตนเอง และไม่มีอำนาจนำทรัพย์สินของผู้เช่าไปใช้เพื่อหักหนี้แทนค่าเช่า
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๗๘๘/๒๕๑๙ ข้อสัญญาเช่าสำนักงานว่า ถ้าผู้เช่าผิดสัญญาเช่าไม่ชำระค่าเช่าตามกำหนด ผู้ให้เช่ากลับครอบครองสถานที่เช่าได้ ข้อสัญญานี้ไม่ขัดต่อความสงบเรียบร้อย ผู้เช่าค้างชำระค่าเช่า ผู้ให้เช่าใช้ลวดไขกุญแจห้องเช่าออกเอากุญแจใหม่ใส่แทน ผู้เช่าเข้าห้องไม่ได้ ดังนี้เป็นการใช้สิทธิตามสัญญาเช่าไม่มีมูลความผิดทางอาญา
คำพิพากษาฎีกาที่ ๕๘๕๔/๒๕๓๗ สัญญาเช่าข้อ 9 ระบุว่า “ถ้าผู้เช่าประพฤติผิดล่วงละเมิดสัญญาแม้แต่ข้อหนึ่งข้อใด หรือกระทำผิดวัตถุประสงค์ข้อหนึ่งข้อใด ยอมให้ผู้ให้เช่าทรงไว้ซึ่งสิทธิที่จะเข้ายึดถือครอบครองสถานที่และสิ่งที่เช่าได้โดยพลัน และมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ทันที” ต่อมาเมื่อผู้เช่าผิดสัญญาและจำเลยได้บอกเลิกสัญญาเช่าแล้ว ผู้เช่าย่อมไม่มีสิทธิอยู่ในห้องพิพาทต่อไป จำเลยจึงใช้สิทธิตามสัญญาเข้าไปในห้องพิพาท แล้วใช้คีมหนีบกุญแจลูกบิดประตูบานพับหน้าต่างถอดเอาสะพานไฟฟ้าและเครื่องรับโทรศัพท์ในห้องพิพาทออกไป จึงไม่มีความผิดฐานบุกรุก การที่ผู้เช่าผิดสัญญาเช่าและไม่ยอมออกไปจากที่เช่า ผู้ให้เช่าจะต้องใช้วิธีฟ้องขับไล่ จะไปกระทำการใดเพื่อให้ผู้เช่าออกไปโดยพลการไม่ได้เพราะอาจเป็นความผิดฐานบุกรุก
คำพิพากษาฎีกาที่ ๓๐๒๕/๒๕๔๑ ข้อตกลงล่วงหน้าระหว่าง ผู้ให้เช่ากับผู้เช่าที่ว่า หากผู้เช่าทำผิดสัญญาข้อใด จักยินยอมให้ผู้ให้เช่าเข้าครอบครองห้องเช่าได้ทันที ใช้บังคับกันได้ ดังนั้น ผู้ให้เช่าย่อมมีอำนาจใช้สิทธิเข้ายึดถือครอบครองตึกแถวที่ให้เช่าได้โดยชอบตามที่ตกลงกันไว้
หากตอนนี้ท่านกำลังประสบปัญหาอยู่ และไม่เคยทำสัญญาที่ระบุข้อความดังกล่าวไว้ จะต้องฟ้องขับไล่ หรือดำเนินคดีอาญาแก่ผู้เช่า โดย
ทำหนังสือบอกเลิกสัญญา (โนติส) แจ้งผู้เช่าว่า ผู้เช่าผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าเป็นเวลา...เดือน ผู้ให้เช่ามีความจำเป็นต้องใช้ทรัพย์สินที่เช่า ขอแจ้งให้ผู้ให้เช่าทำการขนย้ายทรัพย์สินออกจากที่เช่า ภายในเวลา....วัน หากพ้นระยะเวลาดังกล่าวแล้ว ผู้เช่าไม่ขนย้ายทรัพย์สินออกไป ผู้ให้เช่าจะถือว่า ผู้เช่า รบกวนการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ และจะดำเนินคดีอาญาฐานบุกรุกทันที
แล้วนำหนังสือส่งโดยไปรษณีย์ตอบรับ (บัตรเหลือง) ส่งไปตามที่อยู่ของผู้เช่า เมื่อไปรษณีย์ตอบรับกลับมาแล้ว หรือผู้เช่าเป็นผู้รับหนังสือไว้เองโดยเซนต์รับหนังสือที่สำเนาโนติสแล้ว ให้นำหนังสือนั้นไปแจ้งความไว้เป็นหลักฐานอีกชั้นหนึ่ง
โดยแจ้งต่อเจ้าพนักงานตำรวจว่า "ขอแจ้งไว้เป็นหลักฐาน" เมื่อถึงกำหนดจึงจะนำหลักฐานการแจ้งความ และใบเหลืองไปรษณีย์ตอบรับ หรือหลักฐานการรับหนังสือแจ้งให้ขนย้ายดังกล่าว เข้า "ร้องทุกข์" ข้อหาบุกรุกแก่ผู้เช่าต่อไป แต่พึงระวังว่า ท่านไม่มีสิทธิล๊อกกุญแจ หรือขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่า ต้องดำเนินคดีตามกฎหมายแต่ประการเดียว
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น
หมายเหตุ: มีเพียงสมาชิกของบล็อกนี้เท่านั้นที่สามารถแสดงความคิดเห็น